不動産を売却して利益が出たら確定申告は必要？手続きと必要書類

名古屋市で不動産の売却を検討している方のなかには、「利益が出たら確定申告が必要？」「購入時より高く売れなければ申告は不要？」と疑問をお持ちの方もいるでしょう。不動産売却後の申告の要否は、売却価格だけでなく、取得費や譲渡費用、利用できる特例などを踏まえて判断します。この記事では、不動産売却で利益が出た場合の確定申告について、判断方法や税額計算の基本、必要書類、e-Taxを利用した手続き、税理士への相談を検討したいケースまで解説します。

不動産売却で利益が出たら確定申告が必要？

不動産を売却しても、売却代金を受け取っただけで必ず確定申告が必要になるわけではありません。原則として、売却によって課税される譲渡所得が発生したかどうかで判断します。

譲渡所得と課税譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額

取得費には、不動産の購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。ただし、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代など、売却のために直接かかった費用です。

確定申告が必要かどうかは、売却価格と購入価格を比較するだけでは判断できません。取得費や譲渡費用、利用できる特別控除を踏まえて、課税譲渡所得が発生するか確認することが大切です。

譲渡所得がプラスになる場合は原則として確定申告が必要

不動産の売却によって課税される譲渡所得が発生した場合は、原則として、売却した年の翌年に確定申告が必要です。

例えば、3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却しても、差額の1,000万円がそのまま課税対象になるわけではありません。購入や売却にかかった費用、建物の減価償却費相当額などを踏まえて譲渡所得を計算します。

不動産の譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算する「分離課税」の対象です。また、売却した年の1月1日時点における所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、適用される税率が異なります。

そのため、購入時と売却時の売買契約書や領収書などを保管し、正確に計算できるよう準備しておきましょう。計算方法の詳細は、国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」でも確認できます。

不動産を売却しても確定申告が不要になるケース

取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が発生していなければ、不動産売却に関する確定申告は原則として不要です。

具体的には、購入価格や購入時の諸費用、売却時の仲介手数料などを考慮した結果、売却による利益が出ていないケースが該当します。ただし、建物の取得費は購入価格をそのまま使用するのではなく、減価償却費相当額を差し引いて計算するため注意が必要です。

また、不動産売却で損失が出た場合も、原則として申告義務はありません。ただし、一定の要件を満たすマイホームの売却損について、給与所得などとの損益通算や繰越控除の特例を利用する場合は、確定申告が必要です。

なお、給与や事業など不動産売却以外の理由で申告義務が生じることもあります。申告が不要か判断できない場合は、税務署や税理士へ確認しましょう。

特例によって税額がゼロになる場合も申告が必要なことがある

マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除を利用できる可能性があります。

この特例によって課税される譲渡所得がゼロになり、納める税金が発生しない場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。自動的に控除される制度ではないため、「税金がかからないから申告も不要」と判断しないよう注意しましょう。

特例には、居住状況や売却相手、過去の特例利用状況などに関する要件があります。また、住宅ローン控除など、ほかの制度との併用が制限される場合もあります。適用の可否は、国税庁「マイホームを売ったときの特例」などで最新の要件を確認することが大切です。

確定申告の要否は、売却価格と購入価格の単純な比較だけでは判断できません。まずは売買契約書や費用の領収書をそろえ、譲渡所得を正しく計算することから始めましょう。

不動産売却による利益と税金の計算方法

不動産売却にかかる税金を把握するには、売却価格から必要な費用を差し引き、「課税譲渡所得」を算出します。その後、所有期間に応じた税率を掛けて、所得税や住民税を計算します。

購入時の資料が不足している場合や、相続によって取得した不動産を売却する場合は計算が褦雑になりやすいため、早めに関係書類を確認しておきましょう。

売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算する

不動産売却による譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

特別控除を利用できる場合の課税譲渡所得は、上記の譲渡所得から特別控除額を差し引いて計算します。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額

例えば、不動産の売却価格が4,000万円、取得費が2,500万円、譲渡費用が200万円だった場合、特別控除を適用する前の譲渡所得は次のとおりです。

4,000万円－（2,500万円＋200万円）＝1,300万円

この1,300万円を基準として、利用できる特別控除や所有期間に応じた税率を確認します。

なお、住宅ローンの残高は、譲渡所得の計算上、取得費や譲渡費用として差し引けません。住宅ローンが多く残っているかどうかと、税務上の利益が発生しているかどうかは別に判断する必要があります。

取得費に含まれるものと購入価格がわからない場合の考え方

取得費には、土地や建物の購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や登記費用、不動産取得税などが含まれる場合があります。購入後に行った改良工事や設備工事の費用も、内容によっては取得費として扱える可能性があります。

ただし、建物の取得費は、購入代金をそのまま計上するわけではありません。建物は年月の経過によって価値が減少すると考えられるため、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。土地については減価償却を行いません。

売買契約書を紛失するなどして実際の取得費がわからない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できます。実際の取得費が売却価格の5％を下回る場合も、概算取得費を選択できます。

例えば、売却価格が4,000万円の場合、概算取得費は200万円です。

4,000万円×5％＝200万円

概算取得費を使用すると、実際の購入価格を使用する場合よりも譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。購入時の売買契約書が見つからない場合でも、通帳の記録、住宅ローンの契約書、購入当時のパンフレットなど、取得価格を確認できる資料が残っていないか調べましょう。

相続や贈与によって取得した不動産は、原則として、被相続人や贈与者の取得時期と取得費を引き継ぎます。相続時の評価額や、相続後に納めた相続税額が、そのまま取得費になるわけではない点に注意が必要です。

所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれる

不動産売却の税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって異なります。

• 所有期間が5年を超える場合：長期譲渡所得
• 所有期間が5年以下の場合：短期譲渡所得

所有期間は、実際に不動産を売却した日を基準として単純に5年間を数えるわけではありません。売却した年の1月1日時点で判定するため、購入から5年が経過していても、短期譲渡所得に該当することがあります。

一般的な税率は次のとおりです。

所得税に加えて、復興特別所得税も考慮する必要があります。また、所有期間が10年を超えるマイホームなど、一定の要件を満たす場合には別の税率が適用される可能性があります。

相続や贈与で取得した不動産については、原則として、被相続人や贈与者が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。相続した日から数えるとは限らないため、過去の売買契約書や登記事項証明書などから取得時期を確認しましょう。

費用を計上できるかは、支出の名称だけでなく、支出した目的や売却との関係によって判断されます。領収書や契約書を保管し、不明な項目は税務署や税理士へ確認しましょう。

不動産売却の確定申告で準備する必要書類

不動産売却の確定申告では、申告書だけでなく、売却した不動産や譲渡所得の内容を確認するための書類も準備します。

必要書類は、売却した物件の取得経緯や利用する特例によって異なります。すべての書類を申告書に添付するとは限りませんが、税額計算の根拠を示せるよう、購入時と売却時の資料を整理しておくことが大切です。

申告書や譲渡所得の内訳書などの基本書類

不動産売却で譲渡所得が発生した場合は、主に次の書類を作成します。

• 確定申告書第一表・第二表
• 申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 本人確認に関する書類

申告書第一表・第二表には、給与所得などを含めた所得や控除、税額を記載します。土地や建物の譲渡所得はほかの所得と分けて計算するため、申告書第三表も使用します。

「譲渡所得の内訳書」には、売却した不動産の所在地、売買契約日、引渡日、売却価格、取得費、譲渡費用などを記載します。売却に関する情報をまとめる中心的な書類であるため、売買契約書や領収書を手元に置いて作成しましょう。

書面で提出する場合は、確定申告書へのマイナンバーの記載に加え、本人確認書類の提示または写しの添付が必要です。使用する様式は申告する年分によって異なる可能性があります。

売買契約書や領収書など取得費・譲渡費用を証明する書類

譲渡所得の計算には、売却価格だけでなく、購入時の取得費や売却時の譲渡費用が分かる書類が必要です。代表的なものとして、次の資料があります。

• 売却時の売買契約書
• 購入時の売買契約書
• 購入時・売却時の仲介手数料の領収書
• 売買契約書に貼付した印紙の記録
• 測量費や解体費などの請求書・領収書
• 改良工事や設備工事に関する契約書・領収書
• 登記事項証明書
• 固定資産税の精算内容が分かる書類

売却時の売買契約書では売却価格や契約日などを、購入時の売買契約書では取得価格や土地・建物の内訳などを確認します。仲介手数料や測量費などの領収書は、譲渡費用を計算する根拠になります。

これらの証拠書類は、すべて一律に申告書へ添付するものではありません。しかし、申告内容について税務署から確認を求められる場合に備え、申告後も保管しておきましょう。

購入時の書類が見つからない場合は、購入した不動産会社や仲介会社、住宅ローンを利用した金融機関などに記録が残っていないか確認します。名義変更や相続を経た不動産については、以前の所有者が保管していた資料も探しましょう。

特例を利用する場合に追加で確認したい書類

マイホームの3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率、譲渡損失の損益通算などを利用する場合は、基本書類に加えて、適用要件を確認する書類が必要になります。

追加書類の例として、次のものが挙げられます。

• 登記事項証明書
• 戸籍の附票など居住履歴を確認できる書類
• 住宅ローンの残高証明書
• 居住用財産の譲渡損失に関する明細書・計算書
• 相続税の取得費加算に関する計算明細書
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書など建物の要件を確認する書類

ただし、必要になる書類は利用する特例や売却状況によって異なります。例えば、現在の住所と売却したマイホームの所在地が異なる場合には、その家に居住していたことを確認できる書類が求められることがあります。

登記事項証明書については、不動産番号などを所定の明細書へ記載することで、添付を省略できる場合もあります。申告前に、利用する特例の適用条件と添付書類を個別に確認しましょう。

国税庁は、譲渡所得に関する書類を「申告書添付書類一覧」で案内しています。

書類の名称や提出方法は税制改正などで変わる可能性があります。国税庁の最新情報を確認し、不足が心配な場合は、住所地を管轄する税務署や税理士へ相談しましょう。

不動産売却後に確定申告する流れとe-Taxの利用方法

不動産を売却した後は、売却した年の翌年に確定申告を行います。申告期限の直前に慌てないよう、売買契約が完了した段階から、申告に必要な情報や書類を整理しておきましょう。

確定申告は、e-Taxによる電子申告のほか、作成した申告書を税務署へ持参または郵送する方法があります。

売却した翌年の申告に向けて書類を整理する

所得税の確定申告期間は、原則として、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。申告期限や納付期限が土曜日・日曜日・祝日に当たる場合は、翌開庁日へ変更されます。

申告までの基本的な流れは次のとおりです。

1.. 売却代金や契約日、引渡日を確認する
2. 購入時と売却時の関係書類を整理する
3. 取得費と譲渡費用を集計する
4. 利用できる特例と適用条件を確認する
5. 譲渡所得と税額を計算する
6. 確定申告書と譲渡所得の内訳書を作成する
7. 申告書と必要な添付書類を提出する
8. 納付期限までに所得税を納める

売却代金を受け取ってから申告までに期間が空くこともあるため、売買契約書や領収書などを一つのファイルにまとめておくと確認しやすくなります。共有名義の不動産を売却した場合は、原則として共有者ごとに持分に応じた譲渡所得を計算するため、売却代金や費用の分担も整理しておきましょう。

申告と納税が期限を過ぎると、状況によっては無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。適用する特例や取得費の確認に時間がかかりそうな場合は、申告期間を待たずに準備を始めることが大切です。

e-Taxまたは税務署への提出によって申告する

不動産売却の確定申告は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して作成できます。画面の案内に沿って売却価格や取得費などを入力すると、税額が自動計算され、必要な申告書や明細書も作成されます。

作成した申告書は、主に次の方法で提出できます。

• e-Taxを利用してオンラインで送信する
• 印刷して税務署の窓口へ持参する
• 印刷して郵送する

e-Taxを利用する場合は、マイナンバーカードと読み取りに対応したスマートフォンなどを準備します。申告内容によっては、売買契約書や登記事項証明書などの添付書類をPDF形式で提出できます。

電子申告を行う場合でも、入力に使用した契約書や領収書をすべて処分してよいわけではありません。税務署から申告内容の確認を求められる場合に備え、計算の根拠となった書類は適切に保管しましょう。

税務署へ持参して相談しながら作成する場合は、事前予約や入場整理券が必要になることがあります。また、確定申告期間中は通常と異なる会場が設けられる場合もあるため、国税庁が公表する対象年分の案内を確認してください。

確定申告書等作成コーナーでは、譲渡所得を含む所得税の申告書を作成し、e-Taxで提出できます。名古屋国税局「所得税の確定申告書等を作成される方へ」

名古屋市の管轄税務署は住所地をもとに確認する

確定申告書の提出先は、原則として、申告する方の住所地を管轄する税務署です。売却した不動産の所在地を管轄する税務署とは限りません。

例えば、名古屋市内の主な管轄は次のように分かれています。

名古屋市外に住んでいる方が名古屋市内の不動産を売却した場合は、原則として現在の住所地を管轄する税務署へ申告します。郵送する場合は税務署ではなく、申告書などの内部処理を担当する業務センターが送付先として指定されていることもあります。

所在地や郵送先、確定申告会場は変更される可能性があるため、提出前に名古屋国税局「税務署所在地・案内（愛知県）」で最新情報を確認しましょう。

税額や申告に迷ったら早めに相談先を確認しよう

不動産売却後の確定申告では、取得費がわからない、複数の特例が関係する、相続や共有名義が絡むなど、判断が難しい場合があります。

税額の計算や特例の適用、申告書の作成については、税務署または税理士が主な相談先です。一方、不動産会社には、売却価格の検討や売却に必要な費用、販売方法、引渡しまでの流れなどを相談できます。

それぞれの専門分野が異なるため、相談したい内容に応じて窓口を使い分けましょう。

名古屋市の不動産売却はハウスドゥ東山公園駅前へご相談ください

不動産売却後の税金を考える際は、想定される売却価格や売却にかかる費用を把握しておくことが重要です。

ハウスドゥ東山公園駅前では、名古屋市で不動産の売却を検討している方に、査定や売却方法、売却の流れをご案内しています。「売却するかまだ決めていない」「まずは価格の目安を知りたい」という段階でもご相談いただけます。

税額や確定申告に関する個別の判断は税務署や税理士への確認が必要ですが、売却に関する資料や費用を整理することで、その後の相談も進めやすくなります。名古屋市でマンションや戸建て、土地の売却をお考えの方は、ハウスドゥ東山公園駅前へお気軽にご相談ください。

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