相続した不動産を兄弟で共有するとどうなる？売却方法を解説
親が所有していた家や土地を兄弟で相続する場合、不動産を共有名義にすることがあります。しかし、共有不動産全体の売却には、原則として共有者全員の同意が必要です。活用方法や売却時期について意見が合わず、手続きが進まなくなることも考えられます。
この記事では、相続した不動産を兄弟で共有する仕組み、共有によって起こりやすい問題、売却方法、話し合いがまとまらない場合の対処法を解説します。
相続した不動産を兄弟で共有するとは
親が所有していた家や土地を複数の兄弟で相続する場合、不動産を「共有名義」にする方法があります。共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有し、それぞれが一定割合の権利を持つ状態です。
兄弟で共有すれば、不動産の価値を分け合うことができます。一方で、不動産全体の売却や活用を進めるときには、兄弟間での話し合いが必要です。まずは、共有名義の仕組みと単独名義との違いを確認しましょう。
兄弟それぞれが持分を所有する共有名義
共有名義では、家や土地を物理的に分割して所有するのではなく、不動産全体に対して、それぞれが「持分」と呼ばれる権利を持ちます。
例えば、兄と弟の2人が2分の1ずつの持分で実家を相続した場合、建物の1階を兄、2階を弟が所有するという意味ではありません。兄弟のどちらも、不動産全体に対して2分の1の権利を持つことになります。
持分の割合は、必ずしも兄弟で均等になるとは限りません。民法で定められた法定相続分をもとに決める場合もありますが、遺言書に持分が指定されている場合や、相続人全員で遺産分割協議を行った場合は、その内容に応じて持分が決まります。
例えば、兄弟2人が相続人であっても、遺産分割協議によって兄が3分の2、弟が3分の1の持分を取得することがあります。また、一人が不動産を単独で取得し、ほかの兄弟には預貯金など別の財産を分ける方法も考えられます。
共有名義にした場合、それぞれの兄弟は自分の持分に応じた権利を持ちます。ただし、不動産全体を売却するときは、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、共有名義を選ぶ前に、将来その不動産を使用するのか、売却するのか、誰が管理するのかを話し合っておくことが大切です。
共有名義と単独名義の違い
共有名義と単独名義では、所有者の人数だけでなく、不動産を売却・管理するときの意思決定方法も異なります。
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単独名義は、一人の相続人が不動産を取得する方法です。所有者が一人であるため、売却や管理に関する判断を比較的進めやすい点が特徴です。
ただし、一人だけが価値の高い不動産を取得すると、ほかの兄弟との間で相続財産の分け方に差が生じる場合があります。このような場合は、不動産を取得した人がほかの相続人へ代償金を支払う「代償分割」などで調整する方法があります。
一方、共有名義は、兄弟が持分を取得するため、一見すると公平に分けやすい方法です。しかし、不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要になり、売却価格や時期について意見が分かれる可能性があります。
また、共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもなどへ相続されることがあります。相続が繰り返されて共有者が増えると、連絡や意思確認に時間がかかり、不動産の処分が難しくなる可能性もあります。
共有名義と単独名義のどちらが適しているかは、不動産の価値、兄弟それぞれの希望、ほかの相続財産、今後の利用予定などによって異なります。名義を決める際は、現在の分けやすさだけでなく、将来の管理や売却まで考えることが重要です。
相続不動産を兄弟で共有するメリットと問題点
共有する前に相続登記が必要
相続した不動産を兄弟の共有名義にする場合は、相続登記によって、亡くなった方から相続人へ名義を変更します。
厳密には、相続による権利は登記をすることで初めて発生するものではありません。しかし、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、相続人名義での売却や買主への所有権移転登記を進められません。そのため、相続不動産を売却する前には相続登記を済ませる必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続で、名義変更が済んでいない不動産も義務化の対象になるため注意が必要です。
また、遺産分割協議が成立した場合は、その協議によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、協議内容を反映した登記を申請する必要があります。相続登記の義務化や申請期限については、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」でも確認できます。
相続登記では、一般的に次のような書類を準備します。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人の戸籍謄本
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺言書または遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
- 登記申請書
必要書類は、遺言書の有無や遺産分割の方法、相続人の人数などによって異なります。登記の具体的な手続きについては、不動産の所在地を管轄する法務局や司法書士へ確認しましょう。
兄弟で共有名義にすることが決まっていない場合は、急いで共有登記をするのではなく、売却して代金を分ける「換価分割」や、一人が不動産を取得する「代償分割」も含めて検討することが大切です。将来の売却方針まで話し合ったうえで、相続登記の内容を決めましょう。
公平に不動産の権利を持てる
兄弟で不動産を共有するメリットは、特定の一人だけが不動産を取得することへの不公平感を抑えやすい点です。
例えば、主な相続財産が実家だけの場合、一人が単独で取得すると、ほかの兄弟に分けられる預貯金が不足することがあります。不動産を共有すれば、それぞれが決められた割合の持分を取得できるため、相続財産を形式上分けやすくなります。
また、相続が発生した時点で、実家に住む人や今後の活用方法を決められない場合にも、共有は選択肢の一つになります。すぐに売却せず、一定期間保有しながら、兄弟で今後の方針を検討することができます。
兄弟それぞれの持分を明確にしておけば、不動産を売却した際の代金や、賃貸によって得た収益を分ける際の基準にもできます。ただし、実際の分配方法や費用負担については、持分だけで判断せず、事前に話し合っておくことが大切です。
売却や活用に兄弟間の調整が必要になる
共有不動産では、一人の判断だけで不動産全体を売却することはできません。原則として共有者全員の同意が必要になるため、兄弟の意見が一致しなければ、売却手続きを進めることが難しくなります。
例えば、一人は早めに現金化したいと考えていても、ほかの兄弟が「しばらく残したい」「もう少し高く売れるまで待ちたい」と希望することがあります。また、売却することには同意していても、売出価格や値下げの時期、不動産会社の選び方について意見が分かれるケースも考えられます。
売却だけでなく、第三者へ賃貸する場合や、建物の用途を変更する場合、大規模なリフォーム・建て替えなどを検討する場合にも、行為の内容に応じて共有者間の合意が必要になります。
兄弟が遠方に住んでいる場合や、疎遠になっている場合には、書類の準備や意思確認に時間がかかることもあります。連絡が取れない共有者がいると、売買契約や引き渡しの日程を決めにくくなり、売却の機会を逃す可能性もあります。
そのため、共有を続ける場合は、誰が代表して不動産会社と連絡を取るのか、どのような条件なら売却に同意するのかを整理しておくとよいでしょう。
維持費や管理方法をめぐるトラブルが起こりやすい
不動産を所有している間は、売却しなくてもさまざまな費用や管理の手間が発生します。
主な費用や管理業務には、次のようなものがあります。
- 固定資産税や都市計画税
- 火災保険料
- 建物や設備の修繕費
- 庭の草刈りや室内の清掃費
- 空き家の見回りや換気
- マンションの管理費や修繕積立金
- 水道や電気などの維持費
兄弟が同じ割合の持分を所有していても、実際の管理を一人だけが行っている場合、負担に偏りが生じます。「費用は均等に支払っているが、見回りや清掃は一人に任せている」といった状態が続くと、不満につながる可能性があります。
また、修繕が必要になったときに、一人は早急な対応を希望しても、ほかの兄弟が費用の支払いに同意しないことも考えられます。対応が遅れると建物の劣化が進み、将来の売却価格に影響する可能性もあります。
トラブルを防ぐためには、次のような点を事前に決めておくことが重要です。
- 税金や維持費をどの割合で負担するか
- 誰が支払いを行い、どのように精算するか
- 清掃や見回りを誰が担当するか
- 修繕が必要な場合の判断方法
- 管理を外部へ依頼する場合の費用負担
- いつまで共有を続けるか
話し合った内容は口頭だけで済ませず、兄弟全員が確認できる書面や記録として残しておくと、認識の違いを防ぎやすくなります。
相続が繰り返されると共有者が増える可能性がある
共有状態を長期間続けている間に兄弟の一人が亡くなると、その人の持分は配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれる場合があります。
例えば、兄と弟の2人で共有していた不動産について、兄の持分を兄の配偶者と複数の子どもが相続すると、共有者が2人から複数人へ増える可能性があります。その後も相続が繰り返されれば、共有者の人数がさらに増え、親族関係も複雑になります。
共有者が増えるほど、不動産全体を売却するときに連絡を取る相手や、同意を得る相手が多くなります。なかには遠方に住んでいる人や、不動産を所有していることを十分に把握していない人が含まれることもあります。
また、世代が変わることで共有者同士の関係が薄くなり、売却価格や費用負担について話し合うことが難しくなる場合もあります。その結果、不動産を利用する予定がないにもかかわらず、売却や処分を進められない状態が続く可能性があります。
将来の権利関係を複雑にしないためには、共有を一時的な状態として考え、一定の時期までに売却するのか、一人の名義にまとめるのかを兄弟で検討しておくことが大切です。
兄弟で共有する相続不動産を売却する方法
兄弟で相続した不動産を手放す方法は、不動産全体を売却する方法だけではありません。一人が不動産を取得してほかの兄弟へ代償金を支払う方法や、売却代金を分ける方法、自分の共有持分だけを売却する方法もあります。
適した方法は、兄弟それぞれの希望や資金状況、不動産の利用予定によって異なります。それぞれの特徴と注意点を比較したうえで、売却方法を決めましょう。
共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
すでに兄弟の共有名義になっている不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
まずは、兄弟全員で売却する目的と希望条件を確認します。売却には同意していても、希望価格や売却時期が異なることがあるため、査定を依頼する前にそれぞれの意向を整理しておくことが大切です。
売却方針を確認したら、不動産会社へ査定を依頼します。不動産会社から提示される査定額は、売却できる価格を保証するものではありません。査定の根拠や周辺の取引事例も確認し、兄弟で話し合って売出価格を決めます。
売却活動を始める前には、次のような点も決めておくと手続きを進めやすくなります。
- 売却を依頼する不動産会社
- 売出価格
- 値下げを検討する時期と金額
- 内覧や不動産会社との連絡を担当する人
- 家財処分や修繕を行うか
- 売却に必要な費用の負担方法
- 売却代金の分配方法
媒介契約や売買契約では、共有者全員の意思確認が必要になります。共有者の一人が代表して手続きを進める場合は、委任状や印鑑証明書などを求められることがあります。遠方に住んでいる兄弟がいる場合は、不動産会社や司法書士に必要な手続きを早めに確認しておきましょう。
売却後の代金は、一般的にはそれぞれの持分に応じて受け取ります。ただし、兄弟間で異なる分配方法を予定している場合は、贈与と判断される可能性なども考慮しなければなりません。持分と異なる割合で分配するときは、事前に税理士などへ確認することが大切です。
一人が不動産を取得して他の兄弟へ代償金を支払う
兄弟の一人が不動産を取得し、ほかの兄弟へ金銭を支払って相続分を調整する方法を「代償分割」といいます。
例えば、3,000万円相当の実家を兄弟2人で相続するとします。兄が実家を単独で取得し、弟へ1,500万円を支払うことで、相続財産のバランスを調整する方法が考えられます。実際の代償金額は、不動産以外の相続財産や相続分なども踏まえて決定します。
代償分割は、次のような場合に検討しやすい方法です。
- 兄弟の一人が相続した家に住み続けたい
- 家業や賃貸経営を引き継ぐ人が決まっている
- 思い入れのある実家を売却せずに残したい
- 共有名義を避けたい
代償分割では、不動産の評価額によって兄弟が受け取る金額が変わります。そのため、固定資産税評価額や相続税評価額だけでなく、不動産会社の査定価格なども確認し、どの価格を基準にするか話し合う必要があります。
また、不動産を取得する人には、代償金を支払えるだけの資金が必要です。支払いが難しい場合は、分割払いの可否や支払期限を検討することになりますが、将来のトラブルを防ぐためにも、金額や支払方法を遺産分割協議書に明記しておくことが重要です。
代償金の支払い方や遺産分割協議書の記載内容によっては、税務上の取り扱いに注意が必要な場合があります。具体的な手続きについては、税理士や司法書士などの専門家へ確認しましょう。
不動産を売却して代金を兄弟で分ける
相続した不動産を売却し、その代金を兄弟で分ける方法を「換価分割」といいます。不動産を現金化するため、土地や建物のまま分けるよりも、相続人間で分配しやすい点が特徴です。
換価分割は、次のような場合に適しています。
- 兄弟の誰も相続した不動産を利用する予定がない
- 不動産を取得する人が代償金を用意できない
- 共有名義を残したくない
- 売却代金を相続分に応じて分けたい
換価分割では、売却価格の全額をそのまま分配できるわけではありません。売却代金から、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、家財処分費などの売却に必要な費用を差し引き、残った金額を兄弟で分けます。譲渡所得が発生した場合は、所得税や住民税がかかる可能性もあります。
売却後の認識の違いを防ぐため、遺産分割協議書には次の内容を記載しておくとよいでしょう。
- 対象となる不動産
- 不動産を売却して換価分割すること
- 売却手続きを行う人
- 売却に必要な費用の負担方法
- 売却代金の分配割合
- 税金や追加費用が発生した場合の取り扱い
売却手続きを簡略化するため、一人の相続人名義に登記してから売却する方法が取られることもあります。ただし、遺産分割協議書に換価分割であることが適切に記載されていないと、売却代金をほかの兄弟へ渡した際の税務上の取り扱いが問題になる可能性があります。登記や分配の方法は、売却前に司法書士や税理士へ確認することが大切です。
自分の共有持分だけを売却する
共有者は、不動産全体ではなく、自分が所有する共有持分だけを売却できる場合があります。自分の持分のみの売却であれば、原則としてほかの共有者の同意を得ずに進めることができます。
ただし、共有持分を購入しても、買主が不動産全体を自由に使用したり売却したりできるわけではありません。そのため、通常の土地や建物と比べて購入希望者が限られ、希望する価格で売却できない可能性があります。
持分の売却先として、ほかの共有者である兄弟に買い取ってもらう方法も考えられます。この方法であれば、第三者が新たな共有者になることを避けながら、自分だけ共有関係から離れることができます。
一方、共有持分を第三者へ売却すると、その買主が兄弟と不動産を共有することになります。新しい共有者から持分の買い取りや不動産全体の売却を求められるなど、兄弟が想定していなかった問題へ発展する可能性もあります。
共有持分だけの売却は、不動産全体の売却とは価格や買主の範囲が大きく異なります。早く共有関係を解消したい場合でも、すぐに第三者へ売却するのではなく、最初に兄弟間で持分の買い取りや不動産全体の売却について話し合うことが大切です。
それぞれの方法の違いを整理すると、次のようになります。
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兄弟の意見が合わない場合の対処法
相続不動産について兄弟の意見が合わないときは、感情だけで話し合いを続けるのではなく、物件の価格や売却に必要な費用など、客観的な情報を整理することが重要です。
「できるだけ高く売りたい」「早く手放したい」「実家を残したい」など、兄弟によって希望が異なることもあります。まずはそれぞれの考えを確認し、判断に必要な情報を全員で共有しましょう。
査定価格と売却後の手取り額を共有する
兄弟で売却方針を話し合う際は、不動産会社の査定価格だけでなく、売却後にいくら残るのかを確認することが大切です。
査定価格は、不動産会社が市場動向や周辺の取引事例、物件の状態などをもとに算出した売却価格の目安です。その価格で必ず売却できるとは限らないため、提示された金額だけを見て判断しないようにしましょう。
また、不動産を売却すると、次のような費用が発生する可能性があります。
- 不動産会社へ支払う仲介手数料
- 売買契約書にかかる印紙税
- 相続登記や住所変更登記などの費用
- 司法書士への報酬
- 測量や境界確認にかかる費用
- 建物の修繕費
- 家財や遺品の片付け費用
- 建物を解体する場合の費用
- 譲渡所得が発生した場合の税金
査定価格が高くても、修繕や家財処分などに多くの費用がかかれば、最終的な手取り額が想定より少なくなることがあります。売却価格から必要な費用を差し引き、兄弟それぞれが受け取る金額の目安を計算しましょう。
意見が分かれている場合は、一つの方法だけでなく、複数の選択肢を数字で比較すると判断しやすくなります。
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例えば、仲介による売却は希望価格に近い条件で成約できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。買取は比較的短期間で進めやすい場合がありますが、仲介による売却とは価格の考え方が異なります。
それぞれのメリットだけでなく、費用や期間も並べて検討し、兄弟全員が同じ情報をもとに話し合うことが重要です。
売却価格・費用・分配方法を書面で決める
兄弟間で売却について合意できた場合は、話し合った内容を書面に残しておきましょう。口頭だけで決めると、売却活動が始まってから認識の違いが生じる可能性があります。
特に、次の項目を具体的に決めておくことが大切です。
- 売却を依頼する不動産会社
- 売出価格とその根拠
- 値下げを検討する時期
- 値下げを認める金額の範囲
- 修繕や家財処分を行うか
- 売却に必要な費用を誰が立て替えるか
- 費用をどのように精算するか
- 売却代金の分配割合
- 不動産会社との連絡を担当する人
- 契約や引き渡しに出席できない場合の対応
例えば、売出価格を4,000万円と決めても、一定期間問い合わせがなければ価格の見直しが必要になることがあります。値下げのたびに兄弟全員へ一から確認すると、買主への回答が遅れる可能性があります。
「売却開始から3か月後に価格を見直す」「一定額までの価格変更は全員で事前に検討する」など、判断の方法を決めておくと、売却活動を進めやすくなります。ただし、具体的な価格変更は市場の反応や不動産会社の説明を確認したうえで判断しましょう。
連絡窓口となる人を一人決める場合も、その人だけで売却条件を変更できるわけではありません。代表者が判断できる範囲と、兄弟全員への確認が必要な事項を分けておくことが重要です。
また、売却代金を持分と異なる割合で分配する場合は、税務上の取り扱いに注意が必要です。分配方法を決める際は、必要に応じて税理士などへ確認しましょう。
話し合いがまとまらない場合は専門家へ相談する
兄弟だけで話し合いを続けても結論が出ない場合は、問題の内容に応じた専門家へ相談する方法があります。
相談先と主な相談内容は、次のとおりです。
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遺産分割が終わっていない段階で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停などを検討することがあります。すでに共有名義になっている不動産の扱いで対立している場合は、共有物分割に関する手続きが必要になることもあります。
ただし、どの手続きが適しているかは、登記状況やこれまでの話し合いの内容によって異なります。法的な判断が必要な場合は、弁護士へ相談しましょう。
不動産会社は、物件の査定や売却方法の提案、売却活動を担当しますが、登記申請、法律上の争いに関する代理、個別の税額計算など、すべての手続きを扱えるわけではありません。
最初に不動産会社へ査定を依頼して物件の価格を確認し、そのうえで問題に応じて司法書士、弁護士、税理士などへ相談すると、必要な手続きを整理しやすくなります。
相続不動産は共有する前に売却方針を整理しよう
相続した不動産を兄弟で共有すると、それぞれが権利を持てる一方、売却や活用には兄弟間の調整が必要です。税金や修繕費などの負担、管理を担当する人、将来の売却時期を決めないまま共有を続けると、意見の違いが生じる可能性があります。
また、相続が繰り返されることで共有者が増え、権利関係が複雑になることも考えられます。共有名義にする前に、不動産全体の売却、代償分割、換価分割などを比較し、兄弟それぞれの希望に合う方法を話し合っておくことが大切です。
すでに共有名義になっている場合も、最初に不動産の価格や売却に必要な費用を確認すると、具体的な条件をもとに今後の方針を検討しやすくなります。
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相続した家や土地は、立地、築年数、管理状況、建物の状態などによって、適した売却方法が異なります。現状のまま売却する方法だけでなく、家財を片付けてから売却する方法や、仲介と買取の違いなども確認しながら検討することが大切です。
「兄弟で売却するか決まっていない」「実家を残すか迷っている」「まずは現在の価格を確認したい」という段階でもご相談いただけます。査定結果や売却時の費用を整理することで、兄弟間の話し合いに必要な判断材料を準備できます。
なお、相続登記については司法書士、遺産分割をめぐる法律上の問題については弁護士、相続税や譲渡所得税については税理士への確認が必要になる場合があります。
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