名古屋市のマンション売却｜税金の軽減措置と適用条件を解説
名古屋市でマンションの売却を検討している方のなかには、「税金の負担を軽減できる措置はある？」「自分のマンションは特例の対象になる？」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。マイホームの売却では、居住状況や所有期間などの条件を満たすと、3,000万円の特別控除や軽減税率などを利用できる場合があります。ただし、特例によって適用条件や併用の可否が異なるため、事前の確認が必要です。この記事では、マンション売却で利用できる税金の軽減措置と適用条件、名古屋市で申告・相談する際の流れを解説します。
マンション売却で検討できる税金の軽減措置
名古屋市でマンションを売却する場合も、一定の条件を満たせば、税金の負担を軽減できる措置を利用できる可能性があります。これらは名古屋市独自の制度ではなく、全国共通の税制です。
利用できる制度は、マンションの居住状況や所有期間、住宅ローン残高、買換えの有無などによって異なります。まずは、売却によって利益と損失のどちらが生じるのかを確認しましょう。
売却益と売却損で利用できる制度が異なる
マンションの売却による利益は「譲渡所得」と呼ばれ、原則として次の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費には、マンションの購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。ただし、建物部分については、購入代金から所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用は、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税など、マンションを売却するために直接かかった費用です。この計算による譲渡所得がプラスの場合は売却益、マイナスの場合は売却損が生じたことになります。
売却益が出た場合は、3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率、マイホームの買換え特例などを検討できます。一方、売却損が出た場合は、一定の条件を満たすことで、損益通算や繰越控除を利用できる可能性があります。
ただし、売却益や売却損が生じただけで、これらの制度を利用できるわけではありません。所有期間や住宅ローン残高、買換えの有無など、それぞれ異なる適用条件が設けられています。また、制度によっては併用できない組み合わせもあります。
次の章から、売却益が出た場合と売却損が出た場合に分けて、主な軽減措置と適用条件を詳しく確認していきましょう。
【出典】国税庁「土地や建物を売ったとき」
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※各制度には、この表に記載したもの以外にも適用条件があります。また、制度によっては併用できないものがあります。
軽減措置の利用には確定申告が必要
マンション売却に関する軽減措置は、条件を満たしていても自動的に適用されるわけではありません。原則として、マンションを売却した翌年に確定申告を行い、適用を受けたい制度に応じた書類を提出する必要があります。
例えば、3,000万円の特別控除を適用した結果、課税譲渡所得がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるための確定申告が必要です。「税金が発生しないため申告も不要」と判断しないように注意しましょう。
また、譲渡損失の繰越控除を受ける場合は、売却した年の確定申告だけでなく、その後も連続して確定申告書を提出する必要があります。国税庁は、これらの特例を受ける際に、確定申告書へ一定の書類を添付するよう案内しています。制度に応じて、売却したマンションの登記事項証明書、売買契約書の写し、住宅ローンの残高証明書などが必要になる場合があります。
必要書類や適用条件は制度ごとに異なり、税制改正によって変更される可能性もあります。名古屋市でマンションを売却する際は、売却前から契約書や領収書などを整理し、具体的な適用可否について管轄の税務署や税理士へ確認することが大切です。
売却益が出た場合に利用できる軽減措置
前の章で紹介した軽減措置のうち、ここではマンションの売却によって利益が出た場合に検討できる制度を詳しく見ていきます。
主な制度は、「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の軽減税率」「特定のマイホームを買い換えたときの特例」の3つです。それぞれ税負担を抑える仕組みが異なり、同時に利用できない組み合わせもあります。売却後に新しい住まいを購入する予定がある場合は、住宅ローン控除との関係も含めて比較することが大切です。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
3,000万円の特別控除とは、一定の条件を満たすマイホームを売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。マンションの所有期間にかかわらず利用できる可能性があるため、売却益が出た場合に最初に確認したい制度といえます。
控除額は一律に3,000万円ではなく、譲渡所得が上限です。例えば、譲渡所得が2,000万円の場合に控除できる金額は2,000万円となり、残りの1,000万円をほかの所得から差し引くことはできません。
対象となるのは、原則として現在自分が住んでいるマンションです。以前住んでいたマンションについても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、対象になる可能性があります。転居後に賃貸として使用していた場合でも、期限などの条件を満たせば適用を検討できます。
主な適用条件は次のとおりです。
- 自分が実際に住んでいる、または以前住んでいたマンションである
- 以前の住まいは、定められた期限までに売却している
- 売却した年の前年・前々年に、同じ特例や一定の譲渡損失の特例を利用していない
- 売却した年、その前年・前々年に、マイホームの買換え特例などを利用していない
- 親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係にある人への売却ではない
- 特例の適用だけを目的に入居した住宅や別荘などではない
また、複数の住宅を所有している場合、原則として主に居住していた住宅が対象です。投資用マンションやセカンドハウスとして使用していた物件は、基本的にマイホームとして扱われません。
詳しい要件は、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」で確認できます。
所有期間10年超のマイホームに適用される軽減税率
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、一定の条件を満たすと、通常の長期譲渡所得より低い税率が適用される可能性があります。
所有期間は「購入日から売却日まで」で単純に数えるのではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。実際の所有期間が10年を超えているように見えても、売却する年によっては条件を満たさない場合があるため注意が必要です。
軽減税率は、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して、所得税10％、住民税4％が適用されます。6,000万円を超える部分には、所得税15％、住民税5％が適用されます。所得税には、別途、復興特別所得税が加算されます。
この制度の特徴は、3,000万円の特別控除と併用できることです。両方の条件を満たす場合は、譲渡所得から特別控除を差し引き、その後に残った課税長期譲渡所得へ軽減税率を適用します。
主な適用条件は次のとおりです。
- 日本国内にある自分のマイホームを売却している
- 売却した年の1月1日時点で、家屋とその敷地の所有期間がともに10年を超えている
- 売却した年の前年・前々年に、この軽減税率を利用していない
- マイホームの買換え特例など、併用できない特例を利用していない
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではない
マイホームの買換えで検討できる課税の繰延べ特例
マンションの売却とあわせて新しいマイホームを購入する場合は、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を利用できる可能性があります。
この制度は、売却益から一定額を控除するものではありません。一定の条件を満たす買換えについて、今回の売却益への課税を将来に繰り延べる制度です。税金が免除されるわけではなく、買い換えた住宅を将来売却した際に、繰り延べた利益を含めて譲渡所得を計算する場合があります。
主な適用条件として、国税庁は次の内容を示しています。
- 売却した年の1月1日時点で、売却するマイホームの所有期間が10年を超えている
- 売却する本人の居住期間が通算10年以上である
- マイホームの売却価格が1億円以下である
- 売却した年の前年から翌年までの3年間に、新しいマイホームへ買い換える
- 売却する相手が親子や夫婦など、特別な関係にある人ではない
- 売却する住宅と買い換える住宅が、それぞれ所定の条件を満たしている
3,000万円の特別控除および所有期間10年超の軽減税率とは併用できないため、どちらを選ぶか比較する必要があります。目先の税額だけでなく、買い換えた住宅を将来売却した場合の課税まで考えて判断することが重要です。
売却損が出た場合に検討できる特例
取得費や譲渡費用などをもとに計算した結果、マンションの売却で譲渡損失が生じても、原則としてその損失を給与所得や事業所得から差し引くことはできません。ただし、一定の条件を満たすマイホームを売却した場合は、損失をほかの所得と相殺する「損益通算」や、控除しきれなかった金額を翌年以後に繰り越す「繰越控除」を利用できる可能性があります。この制度は、新しいマイホームへ買い換える場合と、買換えをしない場合で適用条件が異なります。
マイホームを買い換える場合の損益通算と繰越控除
マイホームを売却して損失が生じ、新しいマイホームへ買い換える場合、一定の条件を満たすと、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除できます。その年に控除しきれなかった損失は、売却した年の翌年以後3年以内に繰り越せる場合があります。
主な条件は次のとおりです。
- 売却した年の1月1日時点で、旧居宅の所有期間が5年を超えている
- 売却した年の前年から翌年までの間に、日本国内の新居宅を取得する
- 新居宅の床面積が50平方メートル以上である
- 新居宅を取得した年の翌年末までに居住する、または居住する見込みである
- 新居宅を取得した年末時点で、返済期間10年以上の住宅ローンがある
繰越控除を利用する年の合計所得金額が3,000万円を超える場合、その年は繰越控除を受けられません。また、売却したマンションの敷地面積や過去に利用した特例などによって、適用範囲が制限されることもあります。
買換えをしない場合の譲渡損失に関する特例
新しいマイホームを購入しない場合でも、住宅ローンが残るマンションをローン残高より低い価格で売却したときは、損益通算と繰越控除を利用できる可能性があります。
主な条件は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、売買契約日の前日に返済期間10年以上の住宅ローン残高があること、売却価格がそのローン残高を下回っていることです。
この制度で損益通算できる金額には上限があります。住宅ローン残高から売却価格を差し引いた金額と実際の譲渡損失を比較し、その範囲内で控除額が決まります。
また、繰越控除は合計所得金額が3,000万円を超える年には利用できません。一方、売却した年の損益通算には所得金額の要件がないと国税庁は示しています。
※いずれの制度も適用期限が設けられているため、売却時点の最新情報を確認する必要があります。
軽減措置の適用条件を確認するときのポイント
マイホーム売却に関する軽減措置は、売却益や売却損が生じたという理由だけで利用できるものではありません。居住状況や所有期間、売却相手、過去に利用した特例などを確認し、自分が適用条件を満たしているか整理しましょう。
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※制度によって適用条件や確認対象となる期間が異なります。具体的な適用可否は、税務署または税理士にご確認ください。
マンションの居住状況と売却期限を確認する
軽減措置の対象になるのは、原則として自分が実際に住んでいるマンションです。投資用マンションや別荘などは、基本的にマイホームの特例の対象になりません。
以前住んでいたマンションについては、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、制度ごとに期限が定められています。また、所有期間は売却日ではなく、売却した年の1月1日時点で判定する制度があるため注意が必要です。
買換え特例では居住期間も条件になることがあります。売買契約書や登記事項証明書、住民票などをもとに、取得日、入居日、転居日、売却予定日を整理しておきましょう。
売却相手や過去に利用した特例を確認する
マイホームに関する多くの軽減措置は、親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係にある人へ売却した場合は対象外になります。
また、売却した年の前年や前々年などに、3,000万円の特別控除、軽減税率、買換え特例、譲渡損失に関する特例を利用していると、今回の売却では適用できない場合があります。過去の確定申告書を確認し、利用した制度と適用年を整理することが大切です。
ほかの特例や住宅ローン控除との併用を確認する
軽減措置には、併用できる組み合わせと併用できない組み合わせがあります。例えば、3,000万円の特別控除と所有期間10年超の軽減税率は併用できますが、これらとマイホームの買換え特例は選択適用です。
新居を購入する場合は、住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。売却時に3,000万円の特別控除などを利用すると、新居の入居時期によっては住宅ローン控除を受けられない場合があります。一方、譲渡損失の損益通算・繰越控除は、一定の条件のもとで住宅ローン控除と併用できる場合があります。
どの制度が適しているかは、売却時の税額だけでなく、新居の購入計画や将来の負担も含めて比較しましょう。
名古屋市で税金の軽減措置を申告する流れ
軽減措置を利用するためには、マンションを売却した翌年に、必要書類を添えて確定申告を行います。売却後に慌てないよう、購入時の売買契約書や領収書、売却時の契約書、仲介手数料などの領収書を事前に整理しておきましょう。
必要書類をそろえて確定申告する
主な必要書類の例は次のとおりです。実際に必要な書類は、利用する軽減措置や住所変更の状況などによって異なります。
- 購入時と売却時の売買契約書
- 取得費や譲渡費用を確認できる領収書
- 登記事項証明書
- 住宅ローンの残高証明書
- 居住状況を確認する戸籍の附票など
申告先は、原則として住所地を管轄する税務署です。名古屋市内でも居住する区によって管轄税務署が異なるため、名古屋国税局「税務署所在地・案内（愛知県）」で確認しましょう。
税額の計算や特例の適用可否は税務署や税理士、不動産の査定や売却時期、売却にかかる費用は不動産会社へ相談すると、必要な情報を整理しやすくなります。
適用できる軽減措置を売却前に確認しよう
マンション売却に関する軽減措置は、居住状況や所有期間、買換えの予定などによって利用できる制度が異なります。売却期限や売却相手、過去に利用した特例などが適用条件になる場合もあるため、売却前に条件や必要書類を確認しておくことが大切です。
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