不動産売却で損しないために知っておくべき税金・費用を徹底解説

不動産を売却すると、「売れたお金がそのまま手元に残る」と思われがちですが、実際には税金や諸費用が発生する場合があります。特に、「どんな税金がかかるの？」「いくら支払うことになるの？」といった疑問を持つ方は少なくありません。しかし、すべての不動産売却で高額な税金がかかるわけではなく、所有期間や利益の有無、利用できる特例によって税額は大きく変わります。事前に税金の仕組みを理解しておくことで、想定外の出費を防ぎ、節税につながるケースもあります。この記事では、不動産売却でかかる税金や諸費用、税率、計算方法をわかりやすく解説します。これから売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却でかかる税金一覧

不動産を売却すると、売却によって利益が出た場合に税金がかかるほか、売買契約書にかかる印紙税などが発生する場合があります。

主な税金は次のとおりです。

なお、「譲渡所得税」という言葉が使われることがありますが、正式な税目として「譲渡所得税」という税金があるわけではありません。一般的には、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税・復興特別所得税をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことがあります。また、売却によって利益が出なかった場合や、一定の要件を満たして「3,000万円の特別控除」などの特例を利用できる場合には、譲渡所得に対する税金が発生しないケースもあります。

それでは、それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。

不動産売却による利益は「譲渡所得」と呼ばれ、基本的には次の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

さらに、適用できる特別控除がある場合は、

課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除　となります。

取得費とは？

取得費とは、その不動産を購入したときにかかった費用などです。土地の場合は購入代金などが基本となりますが、建物については購入価格から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。また、購入時の資料がなく取得費が分からない場合などには、一定の要件のもとで「概算取得費」として売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。

譲渡費用とは？

不動産を売却するために直接かかった費用のことで、例えば次のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 建物の取り壊し費用など

不動産の譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

※上記の所得税には復興特別所得税が含まれていません。復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。例えば、購入してから5年以上経過しているからといって、必ず長期譲渡所得になるとは限りません。判定基準は「売却した日」ではなく、売却した年の1月1日時点です。そのため、実際の所有期間を確認する際には注意が必要です。なお、10年を超えて所有しているマイホームについては、一定の要件を満たすことで、さらに税率が軽減される特例があります。売却前に、自分の不動産が利用できる特例について確認しておくと安心です。

住民税

住民税も、不動産の売却によって生じた譲渡所得に対して課税されます。税率は、

• 短期譲渡所得：9％
• 長期譲渡所得：5％

です。所得税の確定申告をすると、それをもとに住民税も計算されます。そのため、「確定申告で所得税を納めたから税金はすべて終わり」とは限りません。住民税についても、売却後の資金計画に含めて考えておくことが大切です。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興のための財源として設けられている税金です。現在は2037年（令和19年）まで課税されることになっており、譲渡所得に対する所得税額に2.1％を乗じて計算します。

例えば、所得税が100万円の場合、

100万円 × 2.1％ ＝ 2万1,000円

となり、2万1,000円が復興特別所得税として加算されます。

印紙税

不動産を売却するときに作成する不動産売買契約書には、印紙税がかかります。印紙税額は、契約書に記載された売買金額によって異なります。現在、不動産売買契約書については軽減措置が設けられており、2027年（令和9年）3月31日までに作成される一定の契約書が対象です。

例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下 → 印紙税1万円となります（軽減措置の対象となる契約書の場合）。

3,000万円特別控除が使える場合も

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」を利用できる場合があります。

例えば、売却価格などから計算した譲渡所得が2,500万円だった場合、

3,000万円の特別控除を適用できれば、

2,500万円 − 3,000万円 ＝ 0円

となり、譲渡所得に対する所得税・住民税がかからないケースがあります。ただし、特例には一定の適用条件があります。「マイホームだから必ず3,000万円控除が使える」というわけではないため、売却前に確認しておくことが大切です。

不動産売却では、「売却価格＝そのまま利益」ではありません。売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算し、さらに利用できる特例があれば特別控除を適用したうえで、課税される金額を求めます。

また、所有期間によって税率が大きく変わるほか、マイホームの売却では3,000万円特別控除などを利用できる可能性もあります。「いくらで売れるか」だけでなく、「売却したら税金はいくらかかるのか」まで確認しておくことが、売却後の資金計画では重要です。※税制や特例の適用条件は変更される場合があります。実際の税額や特例の適用については、税理士や税務署などの専門家への確認をおすすめします。

不動産売却にかかるその他の費用

不動産を売却するときは、税金だけでなく、不動産会社への仲介手数料や住宅ローンの手続きにかかる費用など、さまざまな費用が発生する場合があります。

売却価格だけを見て資金計画を立てると、「思ったより手元に残らなかった」ということになりかねません。

ここでは、不動産売却で発生する代表的な費用について解説します。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼し、買主との売買契約が成立した場合、仲介を行った不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料には、法律で定められた上限額があります。売買価格が400万円を超える一般的な不動産の場合、仲介手数料の上限額は、簡便的に次の式で計算できます。

仲介手数料の上限額 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例えば、4,000万円で不動産を売却した場合、

4,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 126万円

これに消費税を加えると、138万6,000円となります。

また、800万円以下の宅地・建物については、仲介手数料の上限額に特例が設けられています。 売却する不動産の価格によって計算方法が異なる場合があるため、詳しくは不動産会社に確認しましょう。

住宅ローンの残債がある場合の費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、原則として売却時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。この際、金融機関への繰上返済手数料や、抵当権抹消に伴う司法書士への報酬などが発生する場合があります。住宅ローンが残っている方は、売却前に「現在のローン残高はいくらか」を確認しておきましょう。

測量費

土地や戸建てを売却する場合、状況によっては測量が必要になることがあります。

例えば、

• 隣地との境界が明確になっていない
• 境界標が見つからない
• 土地の面積を正確に確認したい
• 買主から境界の明示を求められた

といったケースです。

測量の内容や土地の形状などによって費用は大きく異なるため、必要かどうかを不動産会社に確認しておくと安心です。

建物の解体費用

古い建物を解体して土地として売却する場合には、建物の解体費用がかかります。

ただし、「古い家だから必ず解体してから売却する」とは限りません。建物を残したまま売却する方法や、買主が決まってから解体する方法などもあるため、売却方法について不動産会社に相談してから判断することが大切です。

ハウスクリーニング・修繕費

売却前に、室内のハウスクリーニングや設備の修繕を行う場合があります。

例えば、

• 水回りのクリーニング
• エアコンの清掃
• 壁紙の補修
• 建具の修理
• 庭の手入れ

などです。

ただし、売却前にすべてをきれいに修繕すれば、その分だけ高く売れるとは限りません。費用をかけて修繕する前に、「その工事が売却価格や売れやすさにどの程度影響するのか」を不動産会社に確認することをおすすめします。

引っ越し費用

現在住んでいる家を売却する場合は、引っ越し費用も考えておく必要があります。

特に、［売却 → 新居への引っ越し］という流れになる場合は、売却にかかる費用だけでなく、新居の購入費用や賃貸費用、引っ越し費用なども含めて資金計画を立てることが重要です。

不動産売却で最終的にいくら残る？

不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」だけではなく、「売却後にいくら手元に残るか」を考えることが大切です。基本的には、

売却価格− 住宅ローンの残債− 仲介手数料− その他の売却費用− 税金＝ 手元に残る金額

というイメージで考えます。例えば、4,000万円で売却できたとしても、4,000万円すべてが手元に残るわけではありません。仲介手数料や住宅ローンの残債、必要に応じて測量・解体・修繕などの費用、さらに譲渡所得に対する税金などを考慮する必要があります。そのため、売却を検討する際には、売却価格だけで判断せず、諸費用を差し引いた「手取り額」まで確認しておくことが重要です。

不動産売却では、売却価格だけでなく、税金や諸費用を含めた最終的な手取り額まで考えることが大切です。

「売却したら税金はいくら？」「どのくらい手元に残る？」など、分からないことがあれば、お気軽にご相談ください。

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